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商铺租赁未办理租赁登记备案手续的，原则上无法对抗已经依法登记的抵押权。 从法理层面看，不动产物权的公示公信原则是物权制度的核心基。训羌堑牡盅喝ㄗ魑ǘǖ１Ｎ锶，自完成登记时设立，具备对世效力，任何不特定第三人都负有不得侵害该物权、尊重物权行使的义务。租赁权本质上是基于租赁龙游体育app下载官网产生的债权，虽然“买卖不破租赁”规则赋予了其一定的物权化效力，可在特定条件下对抗所有权变动，但该对外效力的主张必须以具备法定公示方式为前提，否则就会出现出租人与承租人恶意倒签租赁龙游体育app下载官网损害抵押权人利益的道德风险，破坏不动产物权登记的公信力。 从法律依据层面看，《中华人民共和国民法典》第四百零五条明确规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。该条款明确了租赁权对抗抵押权的核心前提是租赁关系成立于抵押权设立之前且承租人已实际占有商铺，但未登记的租赁权因不具备对外公示效力，无法证明抵押权人在设立抵押权时知晓或应当知晓租赁关系存在。同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，承租人主张排除抵押权执行的，除需证明租赁龙游体育app下载官网合法有效、已实际占有外，若抵押权人已就抵押权办理合法登记且举证证明自身在设立抵押权时已尽到合理查询义务、未发现租赁登记信息的，承租人仅以实际占有为由主张对抗抵押权的，人民法院不予支持。此外《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条明确了房屋租赁的登记备案要求，该备案制度的核心作用就是赋予租赁权对外公示效力，未办理备案的租赁关系仅在出租人和承租人之间产生约束力，无法对包括抵押权人在内的善意第三人产生对抗效力。

商铺租赁登记备案是否属于租赁龙游体育app下载官网的生效要件？

商铺租赁登记备案不属于租赁龙游体育app下载官网的法定生效要件，除非租赁双方在龙游体育app下载官网中明确约定以办理登记备案作为租赁龙游体育app下载官网的生效条件。 从法理层面看，龙游体育app下载官网效力的判断遵循意思自治原则，只要龙游体育app下载官网双方主体具备相应的民事行为能力、意思表示真实、龙游体育app下载官网内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，龙游体育app下载官网自双方签字盖章成立时即发生法律效力。登记备案本质上是房地产管理部门对房屋租赁市场的行政管理措施，不属于法律规定的龙游体育app下载官网生效审批要件，其设立目的是便于行政部门掌握市场租赁数据、规范租赁秩序，并非对租赁龙游体育app下载官网效力的法定限制。 从法律依据层面看，《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定，依法成立的龙游体育app下载官网，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，龙游体育app下载官网应当办理批准等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁龙游体育app下载官网纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条进一步明确，当事人以房屋租赁龙游体育app下载官网未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认龙游体育app下载官网无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁龙游体育app下载官网生效条件的，从其约定。但是当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。也就是说，未办理租赁登记备案的租赁龙游体育app下载官网依然在出租人和承租人之间产生完全的法律约束力，承租人有权依据龙游体育app下载官网要求出租人履行商铺交付、设施维修等龙游体育app下载官网义务，出租人也有权要求承租人按时足额支付租金、妥善使用商铺，只是该租赁关系因不具备公示效力，无法对抗善意第三人的合法物权。

已登记抵押权实现时，未登记租赁的承租人有权主张哪些权利？

虽然未登记的租赁权不能对抗已登记的抵押权，但承租人依然有权基于合法有效的租赁龙游体育app下载官网向出租人主张相应权利，也有权依法行使商铺优先购买权。 从法理层面看，龙游体育app下载官网相对性原则是龙游体育app下载官网制度的核心，租赁龙游体育app下载官网的约束力仅及于出租人和承租人双方，出租人在订立租赁龙游体育app下载官网时负有向承租人如实披露商铺权利负担、保障承租人在租赁期内正常使用商铺的义务，若因抵押权实现导致承租人无法继续使用商铺，出租人属于未履行龙游体育app下载官网主要义务，应当承担相应的违约责任。而房屋承租人的优先购买权是法律明确赋予的法定权利，该权利的行使不以租赁登记为前提条件，只要租赁龙游体育app下载官网合法有效，承租人就有权在出租人出卖租赁商铺时主张同等条件下的优先购买权。 从法律依据层面看，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行龙游体育app下载官网义务或者履行龙游体育app下载官网义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果抵押权实现导致承租人无法继续使用商铺，出租人构成根本违约，承租人有权要求解除租赁龙游体育app下载官网，要求出租人返还剩余租金、租赁押金，同时主张出租人赔偿装修损失、停产停业损失、搬迁损失等实际产生的合理损失。此外《中华人民共和国民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。即便租赁未办理登记备案，承租人依然有权在商铺拍卖、变卖过程中主张同等条件下的优先购买权，若出租人未履行提前通知义务阻碍承租人行使优先购买权，承租人有权要求出租人承担相应的损害赔偿责任。

商铺承租人想要避免租赁权无法对抗抵押权的风险，应当采取哪些措施？

商铺承租人在承租商铺前及承租过程中可以通过提前核查权利状态、完善龙游体育app下载官网约定、完成法定公示等方式，有效避免租赁权无法对抗抵押权的风险。 从实操层面看，首先在签订商铺租赁龙游体育app下载官网前，承租人应当作为利害关系人向不动产登记机构申请查询商铺的不动产登记簿，确认商铺是否已经设立抵押权、是否存在司法查封等权利限制，避免承租已经设立大额抵押权的商铺。其次如果核查确认商铺尚未设立抵押权，承租人在签订租赁龙游体育app下载官网后应当及时到不动产登记部门办理租赁登记备案手续，同时注意留存实际占有使用商铺的相关证据，包括物业费、水电费缴纳记录、装修龙游体育app下载官网及付款凭证、日常经营的照片视频、营业执照注册地址证明等，即便后续出现权利冲突，也可举证证明租赁关系的真实性及成立时间。如果核查发现商铺已经设立抵押权，承租人应当要求出租人出具抵押权人同意出租的书面证明，明确约定抵押权实现时租赁关系依然可以继续存续，避免后续抵押权行使时被迫腾退。 从法律依据层面看，《不动产登记暂行条例》第二十七条规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供，承租人作为商铺的潜在承租方，属于法定的利害关系人，有权查询商铺的权属及权利负担信息。根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定，只要在抵押权设立前签订合法有效的租赁龙游体育app下载官网、实际占有商铺且办理了租赁登记备案，租赁权就可以完全对抗之后设立的抵押权。如果是抵押权设立后承租商铺的，取得抵押权人同意出租的书面文件后，视为抵押权人自愿接受租赁关系对其抵押权行使的限制，后续抵押权实现时，承租人依然可以主张在租赁期内继续使用商铺。此外承租人可以在租赁龙游体育app下载官网中明确约定如果因抵押权实现导致无法继续承租的，出租人应当承担的违约金计算标准，提前明确责任分担规则，降低自身的损失风险。