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　　买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

　　网友咨询：

　　“买卖不破租赁”的适用条件是什么？

　　律师解答：

　　“买卖不破租赁”的适用需同时满足：

　　1、租赁龙游体育app下载官网必须合法有效。租赁龙游体育app下载官网需满足龙游体育app下载官网成立与生效的一般要件，即双方当事人具备相应民事行为能力，意思表示真实，龙游体育app下载官网内容不违反法律法规的效力性强制规定。如果租赁龙游体育app下载官网存在无效或可撤销的情形，如违反法律强制性规定或存在欺诈胁迫，则该原则无法适用。

　　2、租赁龙游体育app下载官网必须成立在先。租赁龙游体育app下载官网的签订时间必须早于租赁物所有权变动的时间。

　　3、承租人必须已经“占有”了房屋。承租人需已实际入住房屋、使用商铺等，形成事实上的占有状态。仅签订租赁龙游体育app下载官网但未实际占有（如未收房、未入。，则不适用 “买卖不破租赁”。

　　4、承租人愿意继续履行原租赁龙游体育app下载官网。买卖不破租赁旨在保护承租人权利，当租赁房屋所有权变动时，承租人有权自主决定是否援引该规则继续承租。

　　满足上述条件时，新所有权人需继续履行原租赁龙游体育app下载官网，不得单方解除龙游体育app下载官网或要求承租人搬离；若新业主强行要求搬离，承租人可起诉要求确认租赁龙游体育app下载官网效力并排除妨害，同时要求赔偿损失。若未满足任一条件，承租人无法主张“买卖不破租赁”，但可向原房东主张违约责任。

　　律师补充：

　　不适用“买卖不破租赁”的特殊情况：

　　1、如果房屋在出租前已设立抵押权，并办理了登记，后因房东无法还贷，抵押权人通过法院拍卖等方式实现抵押权，导致房屋易主。此时，购买法拍房的新房东有权要求租客搬离。

　　2、若房屋在出租前已被法院查封，后续因查封导致所有权变动（如强制拍卖），则不适用“买卖不破租赁”。

　　3、出租人和承租人在租赁龙游体育app下载官网订立时就约定不受买卖不破租赁原则约束的，那等于约定了一个附解除条件的龙游体育app下载官网，当然不受买卖不破租赁原则的约束。

　　【法律依据】

　　《民法典》

　　第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

　　第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁龙游体育app下载官网占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁龙游体育app下载官网的效力。