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　　一、小区公共收益（电梯广告）被物业私吞，业主怎么要回来

　　当小区公共收益被物业公司私吞时，业主完全有权通过合法途径追回。《中华人民共和国民法典》第二百八十二条对此作出了明确规定："建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。"这一规定从法律层面明确了小区公共收益的归属，为业主维护自身合法权益提供了坚实的法律依据。

　　第一步通常是行使知情权，业主有权要求物业公司公开公共收益的收支情况。《民法典》第二百八十五条第二款规定："物业服务企业或者其他管理人应当及时答复业主对物业服务情况提出的询问。"在获取了公共收益的相关证据后，如果确实存在物业公司私吞公共收益的情况，业主可以采取进一步的维权措施。首先可以由业主委员会与物业公司协商，要求其返还公共收益；如果协商不成，可以通过业主大会作出决定，以业主委员会的名义向法院提起诉讼，要求物业公司返还侵占的公共收益。在某些特殊情况下，如果小区没有成立业主委员会，或者业主委员会怠于履行职责，符合法定条件的业主也可以直接向法院提起诉讼。

　　二、小区公共收益究竟包括哪些，法律上是如何规定归属的

　　根据《民法典》和相关司法解释的规定，小区公共收益主要包括以下几大类。第一类是利用小区共有部位发布广告获得的收益，这也是最常见、最容易被业主感知的公共收益类型，具体包括电梯广告、单元门广告、楼道广告、外墙广告、道闸广告、宣传栏广告、路灯杆广告等。第二类是利用小区共有设施设备进行经营获得的收益。具体包括：小区公共区域的停车位出租收益，很多小区将地面公共区域划出停车位对外出租，这笔收入往往数额巨大；小区公共用房出租收益，很多小区都有配套的公共用房，比如会所、活动中心、商铺等，物业公司往往会将这些公共用房对外出租收取租金；利用小区公共配套设施进行经营的收益，比如小区内的自动售货机、快递柜、充电桩等产生的收益。第三类是其他应当归全体业主共有的收益，具体包括：建设单位按照规定应当移交的公共收益；因损害小区共有部位、共有设施设备获得的赔偿金；共有部分产生的天然孳息，比如小区公共绿地种植的果树产出的果实等；利用小区公共资源获得的其他收益，比如通信运营商在小区内建设基站支付的场地使用费等。

　　关于公共收益的归属，《民法典》作出了非常明确的规定：利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。这里需要特别注意"扣除合理成本"这一前提条件，也就是说，物业公司为了获取公共收益确实支出了必要成本的，可以先行扣除这部分成本，剩余部分才归业主共有。

　　三、单个业主能直接起诉物业公司要求返还公共收益吗

　　最适格的原告主体是业主委员会。业主委员会是由业主大会选举产生的，代表全体业主行使共同管理权利的常设机构，其职责就包括代表业主与物业服务企业签订物业服务龙游体育app下载官网，监督物业服务企业的服务行为，维护业主的共同利益。在业主委员会不作为的情况下，符合法定条件的业主可以直接起诉物业公司要求返还公共收益。这里的"法定条件"通常包括：一是业主已经先行请求业主委员会提起诉讼，业主委员会明确拒绝或者在合理期限内未提起诉讼；二是业主能够提供充分证据证明物业公司确实存在侵占公共收益的行为；三是业主的诉讼请求是为了全体业主的共同利益，而不是为了个人私利。