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房屋被登记在他人名下提起的行政诉讼，原则上受二十年最长起诉期限限制，该期限为绝对客观时效，不适用诉讼时效中止、中断的规定，仅在符合法定扣除情形时可扣除对应被耽误的时间。 依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定，因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第九条进一步明确，“因不动产提起的行政诉讼”是指因行政行为导致不动产物权变动而提起的诉讼，房屋所有权登记行为直接产生物权设立、变更、转移的法律效力，完全属于该条款规制的范畴。 二十年最长起诉期限的起算点为房屋登记行政行为作出之日，即不动产登记机构完成登记、将权属信息记载于不动产登记簿的当日，而非当事人知道或者应当知道登记行为存在之日。该制度的核心立法目的是稳定长期形成的行政法律关系，避免因年代久远导致证据灭失、事实难以查清，减少对已经形成多年的市场交易秩序、财产归属关系的冲击。 需要注意的是，只有符合《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条规定的“重大且明显违法”的无效登记行为，才不受最长起诉期限的限制，普通的登记错误如申请人提交虚假材料骗取登记、登记机关未尽审慎审查义务导致登记错误等情形，均不属于无效行政行为范畴，仍需受到二十年最长起诉期限的约束。即便当事人确实不知道房屋被登记在他人名下，只要登记行为作出已满二十年，人民法院对其针对登记行为提起的行政诉讼将不予受理，已经受理的也会依法裁定驳回起诉。

房屋登记行政诉讼中，20年最长时限扣除的法定情形有哪些？

20年最长起诉期限并非完全不存在弹性空间，符合法定情形的对应期间可以从20年期限中予以扣除。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条规定，公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内；因前述规定以外的其他特殊情况耽误起诉期限的，在障碍消除后十日内，可以申请延长期限，是否准许由人民法院决定。 其中“不可抗力”主要指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，包括地震、洪水、地质灾害等自然事件，也包括战争、突发公共卫生事件管控等社会事件，此类情形下当事人客观上无法收集起诉材料、提交立案申请，对应期间应当予以扣除。“不属于自身的原因”则主要包括：当事人被依法采取限制人身自由的强制措施且无法委托诉讼代理人的期间；人民法院在立案登记制实施前因立案门槛限制迟延接收当事人起诉材料的期间；当事人就案涉房屋的权属争议先行提起民事诉讼，民事案件审理的期间。 需要注意的是，当事人因自身不了解法律规定、疏忽大意未及时查询房屋登记状态，或者仅通过信访、投诉等非法定救济途径主张权利未正式提起诉讼的，均不属于可以扣除期限的法定情形，相应耽误的时间仍需计入20年最长时限范围。该规则的核心是在保障当事人合法诉权的基础上，避免不当突破最长起诉期限的制度边界，维护行政法律关系的稳定性。

房屋登记错误超过20年最长起诉期限的，当事人还有哪些救济途径？

超过20年最长起诉期限仅意味着当事人无法通过行政诉讼直接撤销原登记行为，但其实体权利仍然可以通过其他法定途径获得救济。 首先是民事确权救济，当事人可以针对案涉房屋的权属争议提起民事诉讼，请求人民法院确认自己对房屋享有所有权。依据《中华人民共和国民法典》第一百九十六条规定，不动产物权的权利人请求返还财产、确认物权的请求权不适用诉讼时效的规定，无论经过多长时间，利害关系人均有权就不动产权属提起确认之诉。如果人民法院作出生效民事判决确认房屋归当事人所有，当事人可直接持生效判决向不动产登记机构申请更正登记，无需再就原登记行为提起行政诉讼，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条规定，不动产登记机构依据人民法院的生效法律文书办理登记的，应当直接予以办理，无需登记簿记载的权利人同意。 其次是行政更正登记救济，当事人可直接向不动产登记机构申请更正登记，依据《中华人民共和国民法典》第二百二十条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。如果登记机构拒绝更正，当事人可就拒绝更正的行政行为另行提起行政诉讼，该诉讼的起诉期限从登记机构作出拒绝更正决定之日起计算，不受原登记行为20年最长时限的限制。该救济路径的制度逻辑是，最长起诉期限仅限制针对原登记行为的诉权，不影响当事人针对新的更正登记申请不作为提起诉讼的权利，也不否定当事人的实体物权归属。

起诉请求确认房屋登记行为无效，是否受20年最长时限限制？

并非所有针对房屋登记行为的无效确认请求都不受起诉期限限制，需要结合行政行为的作出时间、违法程度综合判断。 依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百六十二条规定，公民、法人或者其他组织对2015年5月1日之前作出的行政行为提起诉讼，请求确认行政行为无效的，人民法院不予受理。也就是说，只有针对2015年5月1日《中华人民共和国行政诉讼法》修改后作出的房屋登记行为，当事人才能提起确认无效之诉，针对该时间点之前的登记行为提出的无效确认请求，人民法院将直接不予受理，自然也不存在是否适用20年最长时限的问题。 针对2015年5月1日之后作出的房屋登记行为，只有构成“重大且明显违法”的无效行政行为，才不受20年最长起诉期限的限制。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条规定，重大且明显违法的情形主要包括：实施登记行为的主体不具有行政主体资格，比如不具备辖区房屋登记职权的机构擅自作出登记；登记行为完全没有事实和法律依据，比如登记的房屋不存在、登记权利人与案涉房屋完全无关联等。普通的登记违法情形，比如申请人提交虚假材料骗取登记、登记机关未尽审慎审查义务漏查权属材料等，仅属于一般违法，不属于无效行政行为范畴，当事人针对此类行为提起诉讼的，仍需受到20年最长起诉期限的约束。如果当事人起诉时主张登记行为无效，人民法院经审查认为不属于无效情形的，会依法向当事人释明变更诉讼请求，当事人坚持不变更的，人民法院将裁定驳回起诉，审查起诉期限时仍会按照20年最长时限的标准进行判断。